セレコーポレーション Research Memo（5）：原価改善効果により、営業利益は期初予想を上回る増益

■セレコーポレーション5078の業績動向

1. 2025年2月期中間期の業績概要

2025年2月期中間期の連結業績は、売上高11,585百万円（前年同期比4.8%減）、営業利益1,108百万円（同16.0%増）、経常利益1,128百万円（同15.8%増）、親会社株主に帰属する中間純利益786百万円（同19.9%増）となった。売上原価の効率的なコスト管理が寄与し売上総利益率が改善、経常利益は前年同期比で15.8%増と大幅に増加した。賃貸開発事業における物件引き渡しが前期は期初から発生していたのに対し、今期は下期に集中する計画であるため、前年同期比での売上高減少は想定どおりである。なお、全体の売上高に占めるセグメント別売上高の割合は、賃貸住宅事業が42.1%、賃貸開発事業が18.6%、賃貸経営事業が39.3%である。販売費及び一般管理費は人財投資の影響を受けて171百万円増加している。各段階利益については、期初の予想を上回る結果となり、通期業績に対する進捗は順調であることが見て取れる。建築実績は累計で2,820棟（前期末比42棟増）、管理戸数は12,514戸（同200戸増）に上っている。また、入居率は98.0%（同0.5ポイント減）と高水準を維持しており、収益の安定性がさらに強化されている。営業利益は賃貸住宅事業のセグメント利益の増加が大きく寄与し、前年同期比で152百万円の増益となった。足元では金利の上昇局面にあるが、同社の顧客は資産承継を主な目的とする富裕層がメインであり、銀行融資ではなく現金で購入するケースが多いことから、金利上昇による影響は限定的である。売上減少は賃貸開発事業における期内の物件引き渡しスケジュールによるものであり、下期に集中するため通期計画に大きな影響はないと予測する。原価管理の徹底と効率改善により、経営基盤がより一層強化されていると弊社では見ている。

2. セグメント別の業績概要

(1) 賃貸住宅事業

売上高は5,268百万円（前年同期比31.2%増）、セグメント利益は635百万円（同271.4%増）となった。既存取引先からの発注量が増加し、また自社Webサイトの集客力強化などが功を奏し、前年同期比で堅調な売上増加が見られた。また、適正な価格転嫁の実施や原価高騰対策の効果により、大幅な増益が達成された。特に、旗艦ブランド「My Style vintage」の販売強化や、新たな顧客層の開拓に向けた取り組みが奏功し、アセットマネジメント部門との連携を強化することで管理受託数の拡大に成功している。さらに、環境に配慮した「東京ゼロエミ住宅」仕様の導入が進み、オーナー層への提案を積極推進した。生産活動面では、「2024年問題」に起因する人件費や輸送費の上昇を背景に、原価圧縮や工期短縮が進められた。使用部材の自社製造を担う千葉工場において、品質向上及び効率改善による生産性向上に取り組んだほか、前期に導入した新型式の運用継続、本社・千葉工場の協働による原価低減活動、賃貸経営事業との連携強化による賃料への適正な価格転嫁に注力した。新型式では、建築部材である鉄骨のベース幅について、従来の型式では50cmに限られていたところを30cmに抑えることに成功しており、従来の型式と比べて鉄筋量・コンクリート量が少なく済むため、コストダウンにつながっている。加えて、研究開発面では、若者向けのアパート開発に関する大学との共同研究や、省エネルギー性能を強化したアパートの開発に注力した。同社にとって、賃貸住宅事業の強力な営業基盤と環境配慮型の製品開発は、今後の成長を支える主要な要因となると思われる。特に、脱炭素社会への貢献を意識した「東京ゼロエミ住宅（高省エネ性能・太陽光発電）」の導入の進展は、長期的な収益性の向上が期待できる。外部要因である原価高騰に対しても効率改善の取り組みが成果を挙げており、リスク管理が適切に行われていると弊社では見ている。

(2) 賃貸開発事業

売上高は2,331百万円（前年同期比37.4%減）、セグメント利益は328百万円（同45.5%減）となった。前期は物件引き渡しが上期に集中したことから、反動減により前年同期比で減収減益となった。しかし、今期の物件引き渡しは下期に集中する計画であり、通期計画に対しては順調に進捗している。販売面では、商品認知度の向上を目的として、完成現場見学会に購入検討者及び紹介会社の来場促進を実施し、来場した購入検討者からの新規販売契約獲得や、紹介会社からの新規顧客紹介を取得する等、取引先との連携強化に取り組んだ。また、富裕層向けの資産価値が高い角地の用地取得に継続して取り組んだほか、条件を満たした物件であれば、「住宅性能表示制度」の耐震等級3（最高）までを実現可能とすることで、資産価値向上やゲストの安全性向上といったオーナー層からのニーズに応える選択肢を増やした。加えて、全物件において高い断熱効率を実現する「東京ゼロエミ住宅」仕様を採用し、脱炭素社会の実現に対しても寄与している。賃貸開発事業は物件引き渡しの時期による影響を受けやすいが、今期は下期集中の計画であることから通期業績への今後の寄与が期待される。また、環境配慮型の住宅開発や資産価値向上への取り組みが、将来的な事業基盤を強化する要因となることで、持続可能な成長が見込まれる。

(3) 賃貸経営事業

売上高は4,922百万円（前年同期比4.6%増）、セグメント利益は582百万円（同1.6%増）となった。前期に引き続き賃貸住宅事業及び賃貸開発事業と協働し、管理物件数を増加させることに成功している。中間期末には管理戸数が12,514戸に上り、前年同期比で順調な増収増益を達成している。外部の賃料AI査定システムを活用した提案により資産価値の向上を図り、既存顧客からのリピート受注による管理戸数の増加に注力した。また、専任の賃貸仲介協力業者の組織「セレ リーシングパートナーズ」（2024年8月末現在16社）やメンテナンス協力業者の組織「セレ メンテナンスパートナーズ」（2024年8月末現在10社）との連携を強化し、サービスの維持・向上に努めた。加えて、2024年6月1日には新たにリフォームカンパニーを設立し、長期的な資産保全を見据えた戦略的展開を進めている。賃貸経営事業は引き続き堅調な成長を維持し、管理物件数の増加と高水準の入居率が事業の安定性を支えている。また、メンテナンス業者との協働により迅速かつ効率的なサービス提供が実現しており、オーナーとゲスト双方からの高い評価を受けている。またリフォームカンパニーの設立により長期的な資産保全体制が整備されたことも、今後の事業拡大を支える要因になると弊社では見ている。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　茂木稜司）